Upp till menynENTREPRENADBESIKTNINGDå en byggnadsentreprenad är färdigställd skall normalt en besiktning utföras - slutbesiktning. Vid denna konstaterar en besiktningsman om utförandet stämmer överens med de handlingar och beställningar som ligger till grund för entreprenaden, dvs en slutavstämning. Han konstaterar vidare om fel och bristfälligheter föreligger samt lämnar / lämnar ej ett godkännande. Godkännandet av en entreprenad är en viktig milstolpe, eftersom det reglerar en mängd ansvarsfrågor, ekonomiska regleringar, försäkringar mm och inte minst att garantitiden börjar löpa från godkännandedagen.
Ett antal olika typer av besiktningar förekommer, varvid slutbesiktningen och garantibesiktningen normalt är de viktigaste.
Byggledaren AB utför samtliga typer av entreprenadbesiktningar. Härvid används ett upplägg som rekommenderas av SBR - Svenska Byggingenjörers Riksförbund.
ÖVERLÅTELSEBESIKTNING (Besiktning
före husköp)
Jordabalken 4 kap 19§ "Om fastigheten inte stämmer överens med vadUpp till menyn
som följer av avtalet................"Säljaren är skyldig att lämna upplysningar om
fastigheten - upplysningsplikt.Köparen skall undersöka fastighetens fysiska skick,
ekonomiska belastning mm - undersökningsplikt.Avvikelser och skador som trots detta uppträder senare
kan medföra återbetalningar av köpeskillingen.
Vid köp av en fastighet, oavsett om det gäller en villa eller annan större fastighet, har köparen en "undersökningsplikt" enligt lagen om Jordabalken. Köparen måste undersöka allt som är möjligt
att undersöka utan att göra ingrepp i byggnaden. Om han inte utfört undersökningen, eller missat
att upptäcka något som han borde haft upptäckt, kan han inte åberopa sådana fel som s.k. "dolda fel" under säljarens 10-åriga ansvarstid.Lämpligt är då att köparen anlitar fackman till sin hjälp vid undersökningen. SBR - Svenska Byggingenjörers Riksförbund har utbildat och godkänt ett antal byggnadsingenjörer, som då erhållit en specialkompetens för att utföra byggtekninska undersökning i samband med fastighetsöverlåtelse. Av detta har en grupp genom ytterligare kompetens erhållit certifiering av SITAC.
Byggnadsingenjör SBR Kaj-Rune Sjögren, Byggledaren AB, är godkänd av SBR och certifierad av SITAC samt medlem i SBR:s grupp för certifierade besiktningsförättare, Cert BF-SBR. Byggledaren AB arbetar helt oberoende av banker, fastighetsmäklare etc för att kunna ge en helt opartisk bedömning av fastighetens status.
Vad är överlåtelsebesiktning?
En överlåtelsebesiktning är en omsorgsfull byggtekninsk undersökning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Besiktningen görs för att klarlägga en fastighets fysiska skick i samband med en försäljningen överlåtelse.Varför skall ett hus besiktas?
Att skaffa information om en byggnads tekniska skick är främst ett sätt för köparen att försäkra sig om att bli nöjd med sitt köp. Att huset håller vad säljaren lovar. Samtidigt är det ett sätt att uppfylla en del av den lagstadgade undersökningsplikt som köparen har. Överlåtelsebesiktningen minskar också risken för framtida tvist mellan köpare och säljare.Hur går besiktningen till?
Överlåtelsebesiktningen leds av en besiktningsförrättare. Både köpare och säljare deltar. Till att börja med går besiktningsförrättaren igenom de handlingar rörande fastigheten som säljaren lämnat. Ritningar, bygglov, tekniska beskrivningar och annat. Nästa steg är ett samtal med säljaren för att ställa kompletterande frågor och få sådana upplysningar som inte framgår av dokumentationen. Underhåll, skador, renoveringar och liknande.
Efter detta genomförs en okulär besiktning. Det betyder att besiktningsförrättaren undersöker alla synliga ytor som är tillgängliga. Samtliga rum, förråd, källare, vind, balkong, garage och tak. Även fasader och marken kring huset kontrolleras. Synintrycket är det avgörande. Instrument och apparater används inte och inga fysiska ingrepp görs i byggnaden. Besiktningsförrättaren för hela tiden noggranna anteckningar om sina iakttagelser. Besiktningsförrättaren bedömer också om det finns påtaglig risk för att fastigheten har väsentliga brister som inte framkommer vid den okulära besiktningen. Bedömningen baseras på de redovisade handlingarna, fastighetsägarens uttalande och den okulära besiktningen. De risker som bedöms föreligga skall beskrivas i en riskanalys där även en motivering lämnas.
Slutligen upprättar besiktningsförrättaren ett utlåtande. En skriftlig rapport som är det påtagliga resultatet av besiktningen och ingående beskriver fastighetens byggnadstekniska skick och risker. I utlåtandet kan besiktningsförrättaren föreslå fortsatt teknisk utredning avseende sådana förhållande som inte kunnat klargöras. En sådan utredning ingå inte i besiktningen, men kan beställas separat. Det kräver fastighetsägarens uttryckliga medgivande.Vad ingår inte i besiktningen?
Mark som inte har ett omedelbart samband med byggnaderna ingår inte i besiktningen. Inte heller installationer som el, värme, sanitet, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad. Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden ingår inte heller. Provtryckning, radonmätning, fuktmätning, husbocksundersökning och invändig inspektion av oljetank är exempel på undersökningar som inte ingår.Vad händer om inte huset duger?
Om fastighetens skick inte motsvarar vad säljaren kan anses ha utfäst kan köparen häva köpet eller begära att få avdrag på priset.Vad innebär godkänd resp. certifierad besiktningsförrättare?
Det är ett stort ansvar som vilar på besiktningsförrättaren. Stora summor står på spel. En godkänd besiktningsförrättare har genomgått SBR Svenska Byggingenjörers Riksförbunds utbildning och godkänts vid prov. Den välbeprövade arbetsmetod med tydliga formulär som användes av godkända besiktningsförrättare säkerställer kvaliteten i granskningen och utlåtanden. I sin yrkesutövning har den godkända besiktningsförrättaren ett stort antal besiktningsuppdrag per år, därmed samlas på så sätt mycket erfarenhet. Med jämna mellanrum - vartannat år - deltar de godkända besiktningsförrättarna vid SBR:s symposium för erfarenhetsbyte. Alla godkända besiktningsförrättare är medlemmar i SBR och har en ansvarsförsäkring.En certifierad besiktningsförrättare uppfyller ytterligare kompetenskrav och har erhållit cerifieringen av SITAC. SITAC, Swedish Institute for Technical Approval in Construction - Svenskt Byggodkännande AB, är ett helt oberoende organ som certifierar produkter och personer inom bygg-, installations- och anläggningsområden för svensk och europeisk marknad. Certifieringen av besiktningsförrättare för överlåtelsebesiktningar sker i samarbete med SBR Svenska Byggingenjörers Riksförbund och i enlighet med Europastandarden EN 45013.
Överlåtelseförsäkring
De hus som överlåtelsebesiktigas av en godkänd eller certifierad besiktningsförrättare kan försäkras genom en byggfelsförsäkring. Försäkringen gäller i 10 år och skyddar såväl köpare som säljare mot kostnader för reparation av fel och skador. Enligt lagen kan bägge parter bli ansvariga för fel och skador som uppträder efter överlåtelsen. Skulle huset säljas fortsätter försäkringen att gälla för den nya fastighetsägaren. Skulle en skada inträffa kan reparation påbörjas omedelbart, ansvars- eller vållandeutredning behöver inte göras. Försäkringen grundas på en överlåtelsebesiktning av godkänd eller certifierad besiktningsförrättare och de upplysningar säljaren lämnar.
Anlita en godkänd eller certifierad besiktningsförrättare
Ring SBR Svenska Byggingenjörers Riksförbund, 08-714 08 75 för en förteckning över godkända resp.certifierade besiktningsförrättare eller se SBR:s hemsida www.bygging.se . Det finns omkring 150 godkända och 70 certifierade besiktningsförrättare i Sverige.
